SAP RE‑FX, CLM und IFRS 16: Welches Deployment-Modell passt?

RE‑FX und CLM: parallele Entwicklung mit langfristiger Perspektive

RE‑FX ist seit 2004 als etablierte SAP-Lösung für das kaufmännische Immobilienmanagement im Einsatz. CLM steht bereits heute parallel zur Verfügung und wird schrittweise weiterentwickelt; der aktuelle fachliche Schwerpunkt liegt auf Lease Accounting und IFRS 16.

• Heute: In Private Cloud und On-Premise können RE‑FX und CLM separat oder parallel betrieben werden. In Public Cloud steht der eigenständige CLM-Scope zur Verfügung.
• Funktionsumfang: RE‑FX deckt weiterhin das umfassendere kaufmännische Immobilienmanagement ab. CLM ist derzeit nicht funktional gleichwertig und wird entlang der SAP-Roadmap ausgebaut.
• Wartung: RE‑FX ist Bestandteil des jeweiligen SAP-S/4HANA-Releases und folgt grundsätzlich dessen Produktlebenszyklus. Ab SAP S/4HANA 2023 sieht SAP sieben Jahre Mainstream Maintenance je Release vor.
• Langfristige Perspektive: SAP hat für S/4HANA eine Innovationszusage bis Ende 2040 veröffentlicht. Bis dahin soll stets mindestens ein S/4HANA-Release in Wartung sein.

Zwei Entscheidungen: Produktscope und Betriebsmodell

CLM und RE‑FX sind keine austauschbaren Bezeichnungen. CLM fokussiert Vertrags- und Lease-Accounting-Prozesse; RE‑FX ergänzt kaufmännisches Immobilienmanagement. Erst nach dieser Produktauswahl wird das passende Deployment-Modell bestimmt.

CLM und RE‑FX: Produkt und Deployment getrennt vergleichen

CLM und RE‑FX sind unterschiedliche fachliche Scopes. Deshalb muss zuerst das Produkt und erst danach das Deployment-Modell ausgewählt werden.

Welche Lösung ist in welcher Edition verfügbar?

Produktverfügbarkeit nach Deployment-Modell

Produkt	Public Cloud	Private Cloud	On-Premise
Contract and Lease Management (CLM)	✓ VerfügbarEigenständiger, standardisierter Cloud-Scope mit Schwerpunkt Lease Accounting.	✓ VerfügbarCLM als eigener fachlicher und lizenzierter Scope.	✓ VerfügbarCLM als eigener fachlicher und lizenzierter Scope.
Flexible Real Estate Management (RE‑FX)	— Nicht BestandteilRE‑FX ist nicht Bestandteil der SAP S/4HANA Cloud Public Edition.	✓ Separat verfügbarKaufmännisches Immobilienmanagement; nicht mit CLM gleichzusetzen.	✓ Separat verfügbarKaufmännisches Immobilienmanagement; nicht mit CLM gleichzusetzen.
Parallelbetrieb CLM und RE‑FX	— Nicht anwendbarIn Public Cloud steht ausschließlich der eigenständige CLM-Scope zur Verfügung.	✓ MöglichCLM und RE‑FX können bei entsprechender Lizenzierung und Aktivierung parallel betrieben werden; die fachlichen Scopes bleiben getrennt.	✓ MöglichCLM und RE‑FX können bei entsprechender Lizenzierung und Aktivierung parallel betrieben werden; die fachlichen Scopes bleiben getrennt.

Welchen Funktionsumfang bietet der gewählte Produktscope?

Die Matrix zeigt den typischen Standardumfang. Lizenzierung, aktivierte Komponenten, Länderumfang und Release müssen im konkreten Kundensystem geprüft werden.

✓ Verfügbar△ Begrenzt / prüfen— Nicht Bestandteil

CLM Public Cloud gegenüber CLM und RE‑FX in Private Cloud und On-Premise

Funktionsbereich	CLM Public Cloud Lease Accounting	CLM Private Cloud / On-Premise	RE‑FX Private Cloud / On-Premise
Produkt- und Prozessfokus	△ Cloud-ScopeStandardisierte Erfassung, Bewertung und Buchung von Leasingverträgen mit IFRS-16-Fokus.	✓ Lease AccountingVertrags- und Lease-Accounting-Scope mit höherer Konfigurierbarkeit als in Public Cloud.	✓ Kaufmännisches ImmobilienmanagementImmobilienobjekte, Mietverträge, Konditionen, Buchungen und integriertes Lease Accounting.
Immobilien-Stammdaten und Portfoliohierarchie	△ CLM-ObjektbezugCLM-eigene Referenzen und generische vermietbare Objekte für den Vertrags- und Bewertungsscope; keine umfassende Immobilien-Portfoliohierarchie.	△ Vertragsbezogener UmfangObjektbezug für Leasingverträge, jedoch kein vollständiger kaufmännischer RE‑FX-Portfolioumfang.	✓ RE‑FX-ObjektmodellWirtschaftseinheiten, Grundstücke, Gebäude, Mietobjekte und weitere kaufmännische Objektstrukturen.
Miet- und Leasingverträge	△ StandardisiertLeasingverträge für Erfassung, Bewertung und Finanzbuchung.	✓ CLM-VerträgeLease-in/Lease-out und konfigurierbare Vertrags- und Bewertungsprozesse im CLM-Scope.	✓ RE‑FX-VerträgeUmfassende Immobilienvertragsarten mit Bedingungen, Partnerrollen, Laufzeiten, Optionen und Buchungsprozessen.
IFRS 16 – Leasingnehmerbilanzierung	✓ KernfunktionStandardisierte Vertragsbewertung und Finanzbuchungen im freigegebenen Cloud-Scope.	✓ UmfassendLease Accounting mit umfangreicher Konfiguration und FI-AA-Integration.	✓ UmfassendRE‑FX Lease Accounting integriert in das kaufmännische Immobilienmanagement.
ASC 842, Local GAAP und parallele Bewertungen	△ Scope prüfenBewertungsregeln je Release, Land und aktiviertem Scope verifizieren.	✓ KonfigurierbarMehrere Rechnungslegungsvorschriften und Bewertungsregeln parallel abbildbar.	✓ KonfigurierbarParallele Bewertungen innerhalb von RE‑FX Lease Accounting.
Kontenfindung, Bewegungsarten und Buchungslogik	△ StandardisiertFreigegebene Ableitung von Bewertungsregel über Bewegungsart und Kontensymbol zum Sachkonto.	✓ FlexibelUmfangreiche CLM-Kontenfindung und konfigurierbare Buchungslogik.	✓ Maximal flexibelRE‑FX-Kontenfindung, Referenzbewegungsarten, n:n-Zuordnungen und Erweiterungen.
Indexierung, Mietanpassung und Umsatzmiete	△ Scope- und landabhängigFreie und indexbasierte Konditionsanpassungen sind in dokumentierten Public-Cloud-Best-Practice-Szenarien verfügbar. Umsatzmiete ist als länderspezifischer Scope 3F4 dokumentiert; der Umfang ist nicht mit den vollständigen RE‑FX-Anpassungsverfahren gleichzusetzen.	△ CLM-Scope prüfenVertragsanpassungen im jeweiligen CLM- und Bewertungsumfang; nicht mit RE‑FX gleichsetzen.	✓ RE‑FXIndex-, Staffel- und weitere Anpassungsverfahren sowie Umsatzmietprozesse.
Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnung	△ Cost SettlementVereinfachte Kostenverteilung; keine vollständige kaufmännische Nebenkostenabrechnung und nicht automatisch DACH-rechtskonform.	△ Lizenz-/ScopeprüfungNicht automatisch Bestandteil eines CLM-Lease-Accounting-Scope.	✓ RE‑FXAbrechnungseinheiten, Teilnahmegruppen, Verteilungslogiken und integrierte Anpassungsprozesse.
Flächen-, Belegungs- und Nutzungsmanagement	△ Objektbezug, kein FlächenmanagementNutzbare und vermietbare Objekte können Verträgen zugeordnet werden. Native Flächenberechnung, Belegungsplanung und Workplace-Management sind nicht als CLM-Kernumfang dokumentiert; SAP sieht dafür insbesondere die Planon-Integration vor.	— Kein vollständiges FlächenmanagementCLM bleibt auf Vertrags- und Lease-Accounting-Prozesse ausgerichtet.	✓ Kaufmännischer RE‑FX-UmfangFlächen- und Nutzungsstrukturen; keine vollständige CAFM-Lösung.
Technisches Facility Management / CAFM	△ SAP EAM vorhanden; CAFM separatSAP S/4HANA Cloud Public Edition bietet Maintenance Management mit technischen Plätzen, Equipment, Meldungen, Aufträgen und Wartungsplänen. Dieser separate EAM-Umfang gehört nicht zu CLM und ersetzt kein vollständiges CAFM.	△ Extern integrierbarKein CAFM in CLM; SAP EAM/PM oder ein externes CAFM-System erforderlich.	△ Extern integrierbarRE‑FX ist kaufmännisch; SAP EAM/PM und externe CAFM-Systeme werden integriert.
Planon Real Estate Management	✓ StandardintegrationExternes Drittsystem; dokumentierte Integration über SAP Master Data Integration und UI-Integration.	✓ IntegrierbarPlanon kann über dokumentierte SAP-Integrationsszenarien angebunden werden.	✓ IntegrierbarPlanon kann als externes Immobilien-/CAFM-System angebunden werden.
SAP Business Technology Platform (BTP)	△ ErweiterungsplattformBTP ermöglicht Apps, Workflows und Integrationen, erweitert aber nicht den nativen CLM-Scope.	△ OptionalSide-by-Side-Erweiterungen, Integration und Clean-Core-Szenarien.	△ OptionalZusätzliche Integrations-, App- und Erweiterungsplattform.
Reporting und Analytics	△ Cloud-StandardFiori-Apps, CLM Dashboard und freigegebene CDS Views.	✓ BreitCLM-Auswertungen, Fiori, Embedded Analytics und kundeneigene Reports.	△ Klassisch und kundenspezifischRE‑FX-Auswertungen, klassische Informationssysteme und kundeneigene Reports; moderne Analytics sind nur selektiv verfügbar.
Fiori-UX und freigegebene Datenmodelle	✓ Fiori-firstStandardisierte Fiori-Oberflächen und freigegebene CDS Views innerhalb des jeweiligen Public-Cloud-Scopes.	△ Release- und scopeabhängigFiori-Apps, Embedded Analytics und technische Datenmodelle abhängig von Release und aktiviertem Scope.	△ Begrenzte AbdeckungEinzelne RE‑FX-Fiori-Apps sind vorhanden. Der umfassende Kern bleibt SAP-GUI-orientiert; ein vollständiges, öffentlich freigegebenes RE‑FX-CDS-Datenmodell steht nicht zur Verfügung.
Produktentwicklung und Roadmap	✓ Strategische InnovationslinieCloud- und IFRS-16-orientierter Ausbau entlang der SAP-Roadmap.	△ Schrittweiser AusbauCLM wird parallel weiterentwickelt; aktueller Schwerpunkt sind Lease Accounting und IFRS 16.	△ Erhalt und selektive AnpassungenDer strategische Innovationsfokus liegt auf CLM. RE‑FX wird im S/4HANA-Lifecycle gepflegt; öffentlich belegt sind selektive, releasebezogene und regulatorische Anpassungen, jedoch keine umfassende Modernisierungsroadmap.
APIs, BAdIs und Erweiterungen	△ Freigegebene ErweiterungenReleased APIs, Kommunikationsszenarien, Key-User- und Cloud-BAdIs.	✓ ErweiterbarCLM-BAdIs, APIs und kundeneigene Erweiterungen nach Betriebsmodell.	✓ ErweiterbarRE‑FX-BAdIs, BAPIs, RFC, IDoc, OData und kundeneigener Code.
Geeignet für	Standardisiertes Lease AccountingIFRS-16-orientierte Szenarien ohne umfassendes kaufmännisches Immobilienmanagement.	Konfigurierbares Lease AccountingKomplexere Leasingverträge und Bewertungen ohne vollständigen RE‑FX-Immobilienumfang.	Kaufmännisches ImmobilienmanagementImmobilienobjekte, Verträge, Abrechnung und Lease Accounting in einem umfassenderen RE‑FX-Scope.

Private Cloud und On-Premise: gleicher Produktscope, anderes Betriebsmodell

SAP beschreibt den funktionalen Umfang der Private Edition als mit SAP S/4HANA On-Premise vergleichbar. Die wesentlichen Unterschiede liegen daher nicht primär in CLM oder RE‑FX, sondern in Betrieb, Infrastruktur, Release-Steuerung und technischer Verantwortung.

Betriebsmodellvergleich für CLM und RE‑FX

Kriterium	Private Cloud	On-Premise
Funktionale Basis	✓ Vergleichbarer S/4HANA-UmfangCLM und RE‑FX können einzeln oder parallel betrieben werden.	✓ Vergleichbarer S/4HANA-UmfangCLM und RE‑FX können einzeln oder parallel betrieben werden.
System- und Infrastrukturmodell	Single Tenant / Managed CloudDedizierte Kundeninstanz; Infrastruktur bei SAP oder Hyperscaler, abhängig vom Vertrag.	KundenbetriebInfrastruktur im eigenen Rechenzentrum oder durch einen selbst gewählten Betreiber.
Betriebsverantwortung	Geteilt / vertraglich geregeltSAP beziehungsweise der vereinbarte Provider verantwortet definierte technische Betriebsleistungen; der Kunde bleibt für Prozesse, Customizing und Tests verantwortlich.	Beim KundenKunde verantwortet Infrastruktur, Basisbetrieb, Wartung, Security und technische Betriebsorganisation.
Release- und Upgrade-Steuerung	Vertraglicher LifecycleUpgrades werden innerhalb des SAP-Lifecycles gemeinsam geplant; Fristen und Betriebsfenster sind zu berücksichtigen.	Maximale ZeitsteuerungKunde bestimmt Upgrade-Zeitpunkt innerhalb von Wartung und Produktsupport.
Customizing und Erweiterungen	✓ HochKlassisches Customizing, BAdIs und kundeneigener Code sind möglich; Clean Core und vertragliche Betriebsgrenzen beachten.	✓ MaximalGrösster technischer Zugriff auf Customizing, Eigenentwicklungen und Systemkonfiguration.
Technischer Direktzugriff	△ GeregeltZugriffe auf Betriebssystem, Datenbank und Basisfunktionen richten sich nach dem Managed-Service-Vertrag.	✓ Vollständig steuerbarKunde kontrolliert System-, Datenbank- und Infrastrukturzugriffe.
Migration	✓ Greenfield und System ConversionBestehende S/4HANA-/ERP-Landschaften können je nach Ausgangslage transformiert werden.	✓ Greenfield und System ConversionNeuimplementierung oder kundenkontrollierte System Conversion.
Geeignet für	Vergleichbaren Funktionsumfang mit ausgelagerten technischen Betriebsanteilen und Cloud-Vertragsmodell.	Maximale technische Kontrolle und vollständige eigene Betriebsverantwortung.

Kernaussage: CLM und RE‑FX sind nicht dasselbe. Public Cloud bietet einen eigenständigen CLM-Scope. In Private Cloud und On-Premise können CLM oder RE‑FX als unterschiedliche fachliche und lizenzierte Scopes eingesetzt werden. Eine Deployment-Entscheidung ersetzt deshalb keine Produktauswahl.

SAP S/4HANA Cloud Public Edition: Fit-to-Standard mit klarer Scope-Grenze

Contract and Lease Management in der Public Cloud unterstützt standardisierte Leasingvertrags- und Bewertungsprozesse mit IFRS-16-Fokus. RE‑FX ist nicht Bestandteil dieser Edition. CLM Public Cloud stellt keinen umfassenden kaufmännischen Immobilienmanagement-Scope bereit. Konfiguration, Apps, Rollen, APIs und Erweiterungen folgen dem freigegebenen Cloud-Umfang.

Geeignet, wenn: Prozesse weitgehend standardisiert werden können, ein regelmässiger Release-Zyklus akzeptiert ist und Abweichungen über freigegebene Cloud-Erweiterungen oder angebundene Lösungen abgedeckt werden.

Prüfen: Scope Items, Länderumfang, Lease-in/Lease-out, Bewertungsanforderungen, Kontenfindung, APIs, Datenmigration und die benötigten DACH-Prozesse. CLM Public Cloud ist als eigenständiger Produktscope zu bewerten und ersetzt kein umfassendes kaufmännisches Immobilienmanagement.

Private Cloud: CLM oder RE‑FX – je nach fachlichem Scope

In SAP S/4HANA Cloud Private Edition können CLM und RE‑FX einzeln oder – bei entsprechender Lizenzierung und Aktivierung – parallel eingesetzt werden. CLM adressiert Vertrags- und Lease-Accounting-Prozesse; RE‑FX erweitert den Scope um kaufmännisches Immobilienmanagement. Auch im Parallelbetrieb bleiben beide fachlich und lizenzseitig getrennte Scopes. Clean-Core-Vorgaben, Release-Planung, Tests und technische Betriebsgrenzen bleiben relevant.

Geeignet, wenn: je nach gewähltem CLM- oder RE‑FX-Scope komplexe Leasing- beziehungsweise kaufmännische Immobilienprozesse benötigt werden, während definierte technische Betriebsleistungen ausgelagert bleiben.

On-Premise: CLM oder RE‑FX mit maximaler Eigenverantwortung

Auch On-Premise können CLM und RE‑FX einzeln oder parallel eingesetzt werden. Die Produktscopes bleiben getrennt. Das Betriebsmodell bietet den grössten Spielraum bei Customizing, BAdIs, Eigenentwicklungen, direkter Datenintegration und Release-Steuerung. Diese Freiheit erhöht zugleich die Verantwortung für Infrastruktur, Security, Wartung, Regressionstests und Upgrades.

Geeignet, wenn: hochindividuelle CLM- oder RE‑FX-Prozesse geschäftskritisch sind und Infrastruktur, Betrieb sowie Weiterentwicklung organisatorisch dauerhaft selbst getragen werden können.

IFRS 16: Standardanforderung und SAP-Produktscope strikt trennen

IFRS 16 definiert die bilanzielle Behandlung von Leasingverhältnissen. Ob und wie vollständig ein SAP-Produkt die Anforderungen automatisiert, ist eine separate Produkt- und Implementierungsfrage. Die Systementscheidung muss deshalb vom fachlichen Accounting-Konzept ausgehen: Identifikation von Leasingverhältnissen, Erst- und Folgebewertung, Modifikationen, Indexanpassungen, Diskontierung, Right-of-Use Asset, Leasingverbindlichkeit, Abschluss und Nachweise.

Seit 2024 wirksam: Lease Liability in a Sale and Leaseback

Die IASB-Änderung ergänzt die Folgebewertung bei Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Sie ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2024 beginnen; eine frühere Anwendung war zulässig. Die Änderung ist insbesondere relevant, wenn variable Leasingzahlungen bestehen. Sie verändert nicht die Bilanzierung gewöhnlicher Leasingverhältnisse ausserhalb von Sale-and-Leaseback.

Systemwirkung: Unternehmen müssen betroffene Transaktionen, Berechnungsmethoden, historische Daten und Buchungslogik identifizieren. Für SAP RE‑FX beziehungsweise CLM ist konkret nachzuweisen, ob die benötigte Folgebewertung standardmässig unterstützt, über Hinweise korrigiert oder durch eine ergänzende Lösung abgebildet wird. Eine generische IFRS-16-Aussage genügt nicht.

IASB-Überprüfung 2026: geplante Arbeiten, noch keine neuen Pflichtregeln

Der IASB kam im Juli 2026 in seiner Post-Implementation Review zum Ergebnis, dass IFRS 16 insgesamt wie beabsichtigt funktioniert. Gleichzeitig wurden weitere Arbeiten vorgesehen:

• Forschung zu den höher als erwarteten Kosten der Leasingnehmerbilanzierung, insbesondere bei Neubewertungen index- oder zinsabhängiger Zahlungen sowie bei Diskontierungssätzen und möglichen Vereinfachungen.
• Ein eng begrenztes Projekt zu Mietkonzessionen, bei denen ein Leasinggeber bereits fällige Zahlungen erlässt.
• Mögliche künftige Verbesserung von Angaben zu Cashflows aus Leasingverhältnissen.

Wichtig: Diese PIR-Themen sind am 2. September 2026 noch keine neuen verpflichtenden IFRS-16-Regeln. Sie gehören in das Accounting- und System-Monitoring, dürfen aber nicht als bereits geltender Standard umgesetzt werden. Ein gesondertes Thema zu Sale-and-Leaseback über eine Ein-Asset-Gesellschaft wurde aus der Wartungspipeline entfernt und kann erst in einer späteren Agenda-Konsultation erneut aufgenommen werden.

Entscheidungsmatrix für Projekte

• Prozessfit: Welche Immobilien- und Leasingprozesse müssen im Standard laufen, welche dürfen verändert werden?
• Accounting: Welche IFRS-16-, Local-GAAP- und gegebenenfalls ASC-842-Szenarien sind nachzuweisen?
• Erweiterungen: Werden klassisches Customizing, BAdIs, eigene Apps oder nur freigegebene Cloud-APIs benötigt?
• Integration: Welche Daten kommen aus CAFM, Procurement, Finance, Asset Accounting, Consolidation oder Drittsystemen?
• Betrieb: Wer verantwortet Releases, Regressionstests, Hinweise, Security und Abschlusskontrollen?
• Roadmap: Wie werden zukünftige IASB-Projekte beobachtet, bewertet und erst nach Verabschiedung umgesetzt?

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen fachlichen Einordnung und ersetzt keine individuelle Rechnungslegungs-, Rechts- oder Systemberatung. Produktumfang und Verfügbarkeit sind im konkreten System und Vertrag zu prüfen. Alle Angaben ohne Gewähr.

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